大同二手房

遇按揭买家 二手房业主要步步留心

【导语】:最近,有北京业主在微博上诉说卖房被骗的经历,他在某著名中介处与一位买家签署买卖合同,买家支付三成首期即过户,他们看在某著名中介所谓的“担保”份上,不疑有诈,但后来才发现新买家随即把房产证在银行做纯抵押,所得款项一直也没有支付其余七成的房款。据悉,现在北京已有10多户人家受骗。

  。据悉,现在北京已有10多户人家受骗。长期关注本版的读者相信对北京这个骗案也不陌生,记者曾于2010年1月对在逸景翠园、光大花园爆发的“信用通诈骗案”进行密集报道,提醒业主方警惕按揭付款可能涉及的风险。“信用通诈骗案”涉及40多户业主,最终在公安的调查之下,2010年11月有关案件成功侦破,30多名业主退还30%首期,房产证“完璧归赵”,目前还有两户业主因故未能领回有关房产。

    买家以按揭方式购房,是市场上通行的方式,二手房市场中约有六七成交易为银行按揭付款。但买家在银行放款前只需支付首期,其余款项则是在房屋过户入押后才支付,从过户到放款之间相差1个月到3个月不等。而按照我国的物权法规定,物权采取登记制度,也就是说,在业主获得首期三成递件后,房屋权属已经转移,业主能够依靠的只是银行和中介的信用。

    3月份广州市楼市成交大涨,因新政末班车的效应或许有不少人因担心新政随时实施而赶紧交易,甚至可能发生有的业主在买家同贷书未发出即递件,若一旦发生类似“信用通”或北京骗案似的事件,业主可能蒙受巨大损失。为此,记者把近日发生的北京骗案以及3年前爆发的“信用通”案件梳理一遍,并采访法律界人士、中介监管机构,为读者提供有用贴士。从广州的“信用通骗案”到北京的骗案,所用诈骗手法并不新颖,但“桥不怕旧,最紧要受”,业主若不对此类的诈骗手法提高警惕,相信未来同样骗案也会再度发生。

    北京骗案:买家有能耐 著名中介及银行均被牵涉

    日前,微博上以“大傻瓜联盟”为名发帖的马先生讲述了卖房受骗的遭遇。

    去年11月底,马先生通过我爱我家房产中介酒仙桥晶都国际店,将自家一套147平方米的房子以360万元的价格卖给一名姓张的女子。张某提出,自己没有购房资格,要以自己亲戚的名义买房。由于手头现金不够,先付30%首付款后把房子过户,再去银行办理抵押,60个工作日内付清尾款。

    “我当时不同意,钱没付清,谁敢把房子过户?”马先生说。可是,中介极力劝他,说张某已经用这种方式买了很多套房子,肯定没有问题。并且提出,可以和我爱我家旗下的投资担保公司签订一份“担保合同”,如果出了问题,由他们负责。签了合同马先生放心了,拿到108万元首付款后,办理了过户。

    2月16日是约定的还款日期。马先生不断联系张某,对方一直不接听电话;去找中介,中介给的两个电话还是打不通。70%的尾款,就这样没了下文。

    马先生在向中介总部投诉时了解到,有同样遭遇的,不止自己一人——周边至少7名房主的9套房产,都是在去年11月到12月,通过我爱我家晶都国际店和望京网络1号店,以这种流程卖给了张某,都没有拿到尾款。

    更令这些卖房人担心的是:合同上的买房人,他们至今没有见过,合同签字都是由张某签在“代理人”一栏。马先生说,合同上的买房人填的是王某,身份信息显示是北京市顺义区城郊的农民。有同样遭遇的赵女士和王先生说,他们房子买主的通讯地址也在顺义城郊。据我爱我家公司透露,共计7户卖房者、涉及9套房产的尾款并未交接完成,买方违约未支付尾款超过1800万元。其中损失最大的王先生三套房卖了930万元,还有650万元尾款未追回。

    “如果不是中介极力劝说,让我们签了《担保合同》,说什么我也不会先把房子过户了。”多名房主都表示。马先生向记者出示了他当初签的《房屋交易保障服务合同》,这份合同是由房屋出售方、买售方和我爱我家旗下北京伟嘉安捷投资担保有限公司签订的。但对于合同本身的内容,他当时并未细看。“手续太繁琐,需要签的字太多,中介那么说,就相信了。”

    目前,房屋买家消失无踪,但让7户人家担心的是,已过户的房屋均已在兴业银行做了纯抵押贷款。马先生那套360万元售出的房屋,对方居然在兴业银行海淀支行抵押了430万元,还抵押给个人150万元。王先生也查到,自己一套市值350万元的房子从兴业银行海淀支行抵押了493万元,还向个人抵押了90万元。

    据银行人士透露,办理房产抵押需要有专业评估,一般只能抵押到房产本身价值的七成。业主认为“这里面肯定有猫腻”。

    广州“信用通”回溯:中介炒房“爆煲”

    广州市“信用通骗案”的方式与北京骗案非常相像,但不同之处在于“信用通”涉案的人员本身就是中介行人员,疑似中介炒房资金链断裂而未能及时支付房款给业主。中介行人员对过户的房屋也只是做了私人的抵押业务,后来在业主报案后,海珠区经侦大队把涉案人员全部抓获,最终促使涉案人接受业主退回30%首期,房产归还给受害业主。

    在记者当时对“信用通骗案”的连篇报道中,记者发现以三成首期购房的买家可以通过房屋交易登记中心“绿色通道”快速出证,业主对此全不知情。后来,房屋交易登记中心出台新规定堵住漏洞,要求必须由买家和业主同时提出加急出证,才可以受理有关申请。

    广州地产中介:大中介不会轻易出事

    北京房屋买卖骗案涉及一个国内知名的中介企业,在北京是排名头两位的中介行业。“信用通骗案”爆发时,逸景翠园等地的大中介也知道有关中介企业出事,他表示,“信用通骗案”的业主也有在大中介处放盘,后来因为“信用通”买家给了钱多几万元而转移在“信用通”处成交,结果最后出事。

    据一位中介人士透露,目前二手房网签时,业主会签署一份“二手房中介服务合同”,这份合同是市国土房管局制定的标准合同,并没有像北京著名中介的“担保合同”。对于一些成交因故延迟而需中介行作出的担保,他们所用的是担保合同,对所涉及的担保金额会作出具体规定,而不是像北京市该大中介那样作出笼统承诺,误导业主。该中介人士表示,信用是房地产中介行得以安身立命的根本所在,像创辉、信用通这类中介出事后,以后再也不可能东山再起,因为买卖双方不会对这种企业给予任何信心。

    记者提醒:别怕麻烦 亲力亲为

    1.资金托管。记者从中介人士处获悉,愿意使用资金托管的买卖个案少之又少,大部分买卖双方都认为要跑多一次银行会比较麻烦,其中业主对此的抵触情绪较大,认为担心收款慢。

    据记者了解,几乎各大银行都开通二手房资金托管的业务,业务不收费,银行可以对接存量房交易系统,按照买卖双方签订的托管协议按步骤付款,比双方直接过数也慢不了多少。相比起只得三成首期就不见了房产的后果,办资金托管花一点时间是非常值得。

    2.只接受一次性付款。

    记者就“信用通”事件与一位律师交流。这位多次买卖二手房的律师坦言,她卖房全部不会接受按揭付款,而且她不签署任何委托代理书,必须要自己亲力亲为。在“信用通”的一份法律文书中,居然出现“为方便办理,买卖合同、抵押合同、借款合同、公证申请等所签署的文件为空白,内容均由甲方填写”等字句。这位律师表示,我国房地产实行登记制度,产权过户即属他人,故此她要求买家在过户前把所有款项支付完毕。

    律师提醒:严守流程细看合同

    北京市律师表示,从目前看,此次事件中,买方抓住中介公司急于促成交易挣取中介费的心理,利用中介公司帮助游说卖房人,致使卖房人因相信中介公司而放松警惕。卖房人轻信经纪人口头承诺或暗示,没有认真研读合同内容而草率签约,也是导致房产丢失的重要原因,一定要引以为戒。

    1.事先了解相关流程。公民对自己的民事行为应学会负责任。拿这次事件来说,为降低风险,买卖双方交易前应当通过政府网站等途径了解正规流程,对擅自更改流程多个心眼。

    2.认真研读合同再签字。这次事件中,三方签署的交易保障服务合同内容并没有“买方如果不能按时支付尾款,丙方将承担保证责任”的明确保证约定,因此,实质上没有任何法律意义上的“担保”功能。房屋交易时所签合同,一定要在签字前认真研读。

    3.不要相信口头承诺。卖房人如果能够举证中介有虚假的介绍和承诺,中介公司就应当承担相应责任;如果不能举证,就只能向买房人追索欠款。

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